Критерии выбора курортной недвижимости на море в Болгарии

   Идея написания этой статьи и создания системы формальных критериев для оценки потребительских свойств курортных комплексов на море в Болгарии возникла в мае 2008 года. В основе лежит общение с семьей москвичей, среднего возраста, решивших купить себе апартамент в Болгарии. Они ходили по апартаментам комплекса „Панорама Форт”, проверяли плотность прилегания дверей, простукивали стены, выясняя из чего они сделаны, проверяли ламинат на скрип и трубы в санузле на наличие течей. Потом сделали общий вывод, что архитектура комплекса им не нравится, как и дизайн внутренних интерьеров. Самое парадоксальное при этом, что они НЕ ПОДОШЛИ К ОГРАДЕ, откуда начинается небольшая лестница на пляж и этот самый великолепный, почти километровый „райский” пляж виден, как на ладони. Пляж их не интересовал (а что его смотреть, пляж он и есть пляж), они смотрели архитектуру, дизайн и строительство!  Их не впечатлили семь бассейнов, в том числе с волной, их не волновал километровый променад вдоль моря – они переживали за архитектуру. В итоге ими был куплен апартамент в комплексе между Св.Власом и Солнечным берегом, желтеньком, с башенками. За оживленной дорогой, в километре от моря (где скала, о которую бъются волны)  и с доступом на пляж в 2,5 км. от комплекса, около 40 мин. пешком. В самом комплексе – бассейн и ресторан, вот и вся инфраструктура. Зато архитектура была с дизайном в виде башенок! Осенью 2008, после проведенного в своих апартаментах лета, люди были в шоке, они наконец-то все поняли – и про пляж, и про бассейны с волной, и про газоны с променадом. И пришли искать вариант – взять их апартамент в счет оплаты апартамента в Панораме. Разумеется, им было отказано – продавайте свое добро сами, чем они сейчас и занимаются. А апартаменты в Панораме тем временем кончились и сам комплекс убран из меню сайта.

     В отличии от постоянного жилища, апартаменты или дом на море – это вариант зарубежной дачи, где собственники проводят пару месяцев в году. Эта недвижимость – не объект первой необходимости, это приятное излишество. Соответственно и требования к такой недвижимости специфические, особенно если она находится за рубежом. Постараюсь сформулировать критерии выбора курортной недвижимости на море в Болгарии и оценить их по степеням важности, опираясь на собственный пятилетний опыт пользования такими „приморскими дачами” и шестилетний опыт руководства компанией, активно работающей на рынке инвестиций в Болгарии.

1.    Для собственного семейного отдыха. В зависимости от состава семьи это может быть просто вариант летней дачи, а может нести  и особую функцию – например ежегодная оправка подверженного простудным заболеваниям ребенка на море или вариант летнего санатория для пенсионеров – родителей.

2.    В качестве инвестиции – одна из „корзин”, куда разумный инвестор раскладывает свой капитал, с целью как минимум сберечь средства, а как максимум еще и заработать на росте цены впоследствии.

3.    Для бизнеса – например при покупке пакета апартаментов для последующей их сдачи в аренду, или оптовая покупка апартаментов на этапе проекта или строительства с целью их последующей перепродажи (если подойти к организации такого бизнеса правильно – может дать хорошую отдачу при общей надежности „темы”, плюс уникально низкие налоги в Болгарии позволяют с помощью такой купли-продажи изменить „цветовую гамму” своих финансов).

4.    Как один из подготовительных шагов к последующему переезду в Болгарию на постоянное место жительства.

      Остальные возможные мотивы приобретения наверняка можно отнести к изложенным выше.

  Начиная классификацию недвижимости, определение ее категорий и их характеристик хочу сразу выделить и „отсечь” от дальнейшего рассмотрения значительную группу покупателей, чьим главным (а на практике единственным) критерием выбора недвижимости на море в Болгарии является цена. Я придерживаюсь мнения, и годы наблюдений не дают поводов сомневаться в его правильности, что существует некоторый ценовой минимум, абсолютный, ниже которого покупка недвижимости за рубежом является пустой тратой времени и денег. Этот минимум определяется себестоимостью строительства и некоторой разумной доходностью девелопера (которая как минимум должна превышать двойную ставку по банковскому депозиту – иначе какой смысл вообще строить!). Если продажа идет по цене ниже себестоимости строительства (сегодня такие примеры есть)  - это навевает грустные мысли относительно перспективы завершения объекта и уж совсем тягостные о качестве инфраструктуры и последующем обслуживании. Если цена продажи на грани себестоимости, без минимально экономически осмысленной прибыли – эти как правило результат финансового краха девелопера. Стоит ли покупать что-то в таком проекте и какая перспектива последующего обслуживания комплекса, который попросту „сливают” в попытке вернуть вложенное?  На сегодня (конец апреля 2009 г.) в Болгарии такой ценовой минимум около 30`000 евро для маленькой студии и 45 000 евро для апартамента с одной спальней (и это самые скромные варианты с самой-самой минимальной степенью разумности приобретения). То, что дешевле покупать смысла не имеет никакого – оно не отвечает ни одной из четырех изложенных выше целей. Такой объект  не доставит удовольствия от отдыха, бесперспективен как инвестиция и абсурден для бизнеса. Потому все, что будет изложено дальше никоим образом не касается тех потенциальных покупателей, чей бюджет ограничен указанными суммами. У них выбора на практике нет и критерии им излагать бесполезно – как уже сказано, их свобода выбора ограничена явным недостатком финансов. Как это ни странно, но на рынке недвижимости в Болгарии в основном действуют нормальные законы рыночного ценообразования: хорошее не бывает дешевым, а от дешевого не стоит ждать приятных сюрпризов. Согласие или не согласие с данным посылом это вопрос наличия у читающего жизненного опыта, способности верить в чудеса и готовности „наступать на те же самые грабли”.

    Для тех же, кто располагает некоторым бюджетом и перед кем действительно стоит проблема оценки и выбора – для них постараюсь сформулировать критерии и классифицировать их, приводя по возможности примеры как уже реализованных ранее проектов, так и реализуемых в настоящее время.

     В статье будут приводиться примеры комплексов, которые я знаю что называется „от и до” и соответственно имею собственное суждение, основанное на практике. При этом приводить буду только положительные примеры, на „пятерку” или на „четверку”. Приводить примеры „двоешников” было бы по понятным причинам неправильно. Я просто пытаюсь дать читателю возможность самому, сравнивая с „отличниками” и пользуясь изложенными ниже критериями,  составить свое мнение о каждом конкретном комплексе из „рекламного мира”. И если читающий на практике применит прочитанное здесь и сверит должным образом рекламку комплекса „Х” с действительностью, а ее в свою очередь на соответствие критериям – уверяю, сюрпризов будет множество. И боюсь, что приятными они не будут.
Итак – начнем, с первого и главного: 

            Общеизвестна приписываемая разным великим инвесторам фраза про то, что  объект недвижимости имеет три важных характеристики: местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Это правильно для любого типа недвижимости, но вдвойне верно для недвижимости курортной. И критерии выбора, связанные с местоположением в нашем случае тесно связаны с двумя характеристиками: по отношению к морю и по отношению к курортной инфраструктуре.
            Многие россияне, не бывавшие в Болгарии, представляют морское побережье как один бесконечный пляж, вдоль которого тянутся комплексы, все с готовой действующей инфраструктурой, все хорошо обслуживаются - чего тут выбирать и оценивать? Смотришь прайсы и сравниваешь: эти продают дешевле – значит честные, эти дороже – значит жадные, а так все одинаково! Те, кто приезжает для выбора лично, без „пасущего” агентства недвижимости, кто сам „ходит ножками” - те смотрят и быстро понимают: оказывается, хороших пляжей не так и  много, инфрастуктура есть далеко не везде и вообще, все тут сильно различно и надо думать и оценивать.  Давайте попробуем!

  Это ведь просто, измерил метры и все? Как бы не так! Все неожиданно сложнее. Например между Св.Власом и Солнечным Берегом есть с десяток готовых и строящихся комплексов на 1 линии от моря, в 30-50 метрах от воды. Но между комплексами и морем там вовсе не пляж с песочком, а обрыв с обломками скал, о которые бьется морская волна. Глаз видит – зуб неймет. До пляжа пешком из этих комплексов – 15..20 минут минимум, что в разы дальше, чем от многих комплексов на 2-3 линии. Вот тебе и первая линия моря...  

    Комплекс должен находиться на первой линии не от моря, а от ПЛЯЖА. И первая линия это не комплекс, между которым и пляжем ничего не построено, а комплекс, между которым и пляжем ничего не МОЖЕТ быть построено – почувствуйте разницу.

  Теперь пляж. Это вообще материя тонкая. Начнем с того, что он должен быть в наличии к моменту покупки апартамента (!). Сказки про „намоем пляж” – популярная модель лапши для ушей потенциальных покупателей. Никто, ничего и никогда не намоет! Если можно намыть – сделай это ПЕРЕД строительством комплекса, чтобы потом дороже продать апартаменты, как это сделали Диневы в восточной части Свети Власа (но и в их случае пляж был вторичной целью и образовался блягодаря волнолому, защищающую их яхт-клуб. Случаи, когда волнолом строился только и единственно для пляжа мне в Болгарии не известен. Стоимость такого сооружения соразмерима с ценой целого комплекса апартаментов, а согласование на практике нереально, если ты не местный монстр-олигарх). То есть сказка про то, что завершив комплекс и продав апартаменты честный застройщик из своей чистой прибыли начнет сооружать пляж – это, дорогие мои, басни Лафонтена, на это у него никакой прибыли не хватит. Фантастика чистой воды и рассказы про то, что „намывка пляжа состоит в плане общины и даже уже есть проект”. Не верьте, уважаемые, ничего такого в реальной жизни нет, все это придумано с одной единственной целью – угадайте с трех раз какой.

Если пляж в наличии есть – смотрим, что он из себя представляет. Нормальный, хороший, на „пятерку” пляж должен выглядеть так:

 

Или так:

   1.    Настоящий хороший пляж на „пятерку” – это минимум 500 метров песка, с плавным заходом в море и шириной 15..30 метров. Таких пляжей мало, но они есть. И из хорошего комплекса на первой линии до такого пляжа пешком 1..3 минуты. Примеры – Андалузия, Атриум, Панорама-Марина Форт, Мессамбрия Форт. На таком пляже всегда, даже в августе есть пространство для отдыха. На такой пляж ходят 2-3 раза в день, туда бегают искупаться утром или освежиться после обеда. Комплекс на первой линии с выходом на такой пляж – это абсолютная и идеальная реализация цели приобретения №1 – „Для собственного семейного отдыха .... ежегодная оправка подверженного простудным заболеваниям ребенка на море ... вариант летнего санатория для пенсионеров – родителей”.

            Это второй важнейший критерий выбора. Под инфраструктурой понимаем многое: это примитивные вода-ток-канализация, это транспортная инфраструктура, просто необходимые рестораны – бары – магазины, далее бассейны, а если уж совсем хорошо – то и аквапарк, клубы и дискотеки, боулинг, СПА – центр, фитнесс, теннис-корты, мини-гольф и так далее – чем больше, тем лучше.
            Из описанного только часть является приятным излишеством, а многое – это обязательные составляющие нормального проживания и отдыха. Далее составлю некоторый перечень составляющих нормальной инфраструктуры, наличие которой гарантирует беспроблемность пользования недвижимостью сейчас и на перспективу.

1.    Коммуникации – ток, вода, канализация.

Если с током и водой вопрос как правило в большей или меньшей степени решен, то с канализацией проблема серьезная. Законодательство позволяет сдавать объект не подключенный к центральной канализации, но с некоторой очистной системой. И такие системы действительно монтируют – благо технологии развиваются. Проблема в том, что эти очистные системы требуют регулярного обслуживания и последующей замены, а это недешево и кто-то должен этим заниматься. А практика показывает, что застройщику, после продажи всех апартаментов в комплексе, эти проблемы уже излишни и неинтересны. Соответственно, рано или поздно они становятся проблемой собственников.

2.    Транспортная инфраструктура.

С такси в Болгарии проблем нет никаких, а расценки летом на курорте у таксистов совсем не для слабонервных. Так что, если не планируете на все время отдыха арендовать машину, вопрос общественного транспорта встанет рано или поздно. Тем более, если отправляете жену с ребенком на все лето. Так что надо четко убедиться, что такой транспорт есть и пользование им реально. Это особенно касается комплексов, удаленных от цивилизации – а таких сейчас великое множество. Тут также уместно вспомнить про многочисленные комплексы, чья удаленность от моря исключает пеший доступ на пляж. Все застройщики этих комплексов обещают „доставку на пляж бесплатным автобусом”, который чуть ли не каждые 30 минут будет курсировать между комплексом и пляжем. Это правда – но только до того момента, пока застройщик не продаст все или почти все апартаменты в комплексе. Далее „коммунизм” закончится, соответственно курсирование автобуса будет целиком и полностью зависеть от экономической целесообразности этого мероприятия для владельца автобуса. И все, дорогие, приехали. Не надо быть великим экономистом, чтобы понять мизерность шансов не то, что на курсирование каждые 30 минут, а  вообще на наличие подобного маршрута. Или же расценки в таком автобусе должны быть на уровне „таксистских”. А ездить на пляж на такси, после того, как из экономии был куплен апартамент вдалеке от моря – странно, не так ли?

3.    Питание и магазины

В апартаментах есть кухни, так что можно готовить самому. Но для этого должны быть магазины поблизости или возможность транспортной доступности до них. В комплексах с менее, чем 150 апартаментов функционирование магазина в некоторой перспективе малореально – такой магазин не будет прибыльным. При этом мы говорим о бакалее, никаких мясных или рыбных отделов разумеется в таком магазине не будет. Но отсутствие даже такой бакалейной лавки оставляет проживающих в комплексе без питьевой воды, без напитков и самых элементарных продуктов. То, что застройщик декларирует наличие магазина в комплексе не означает вообще ничего – магазин будет построен, но найдется ли на него арендатор или покупатель – вопрос, а выдержит ли он более одного сезона – другой вопрос. Так что наличие или поблизости, или в понятной транспортной досягаемости настоящего, большого магазина, супермаркета – обязательно.

            Другой вопрос этого раздела – общепит. Ресторан в комплексе нужен, бар как минимум один – тоже. Здесь „точка рентабельности” та же – минимум 150 обитаемых апартаментов в комплексе, иначе в перспективе не будет ни ресторана, ни бара. То, что застройщики, при общем количестве апартаментов в комплексе 80, обещают 2 ресторана (один болгарской кухни, другой вообще тайский J) плюс два-три бара, включая ночной пиано-бар - это конечно хорошо. Но, к сожалению, нереально абсолютно. Там даже один ресторан не выдержит больше одного сезона – без вариантов, шансов никаких (имею трехлетний опыт наблюдений за рестораном в комплексе Санни Форт – это 150 апартаментов. Ресторан менял хозяев, тужился из последних сил и работал на грани рентабильности – а ведь этот комплекс отличный, все лето - битком). Так что оптимизм про два ресторана и кучу баров  от строителей комплекса на 80 апартаментов надо воспринимать с юмором и никак иначе.
Альтернативой может быть только наличие ресторанов и баров в близкой округе с пешим доступом, иначе собственника ждет вынужденный Health – Programm на основе регулярного голодания.

4.    Развлечения

А как без них? Совсем никак! Так что бассейн просто обязан быть. И не какой-нибудь, а с размерами, достаточными для размещения отдыхающих в комплексе, а если комплекс большой – бассейнов должно быть несколько. Например в Эмералде всего 3 бассейна на 1000 апартаментов, зато один из них просто гигантского размера. В Андалузи, Атриуме и Виллах Романа, входящих в комплекс курорта Роял Парк, бассейнов множество плюс собственный аквапарк. В Марине и Панораме Форт – 7 бассейнов на 1500 апартаментов, из них один бассейн с искусственной волной. Все это – примеры правильные, на „пятерку”. Но основная часть комплексов с бассейнами явно в эконом-варианте – их мало и они маленькие, соответственно в 7.00 бегом занимать лежак, а то опоздаешь.
 Впрочем, бассейны – это так, инфраструктурная мелочь. Ведь это турист приезжает на неделю, окунается в море, а как вылезет – уже и уезжать пора. А собственник апартамента приезжает надолго, иногда месяцами сидит на море в Болгарии. Ну неделю покупался, за эту же неделю в ресторане уже наелся шопского салата и мяса на барбекю – что дальше-то делать? Начинает человек скучать и тосковать. И тоскует бедняга так, что просто в запой уходит – распростраенное кстатьи явление. Вот для того, чтобы человек не тосковал ему и нужны  варианты проведения свободного времени, которого на курорте у него в изобилии. Соответственно – хорошо бы боулинг иметь, хорошо бы вечерком в пиано-бар или клуб, дамы любят пройти курс какой-нибудь азиатской терапии в СПА, детишкам очень нравятся аниматоры на территории и аквапарк, на худой конец бассейн с горками и детские площадки. В мини-гольф бывает хочется поиграть по настроению, молодежи требуется дискотека, на лошадях покататься по лесу интересно, на кораблике сплавать, витдсерфинг попробовать, в теннис наконец научиться играть ....
Идеально, если все это есть в своем же комплексе – как, например в Андалузии, Атриуме и Виллах Романа. Там инфраструктура развлечений на 10 по пятибальной шкале – имеется даже собственный, вполне приличный аквапарк. Другие комплексы, например Марина и Панорама Форт, имеют инфраструктуру на твердую „четверку”. Комплексы, расположенные близко к центру курортов – на Солнечном Берегу или Золотых Песках – позволяют их обитателям пользоваться богатой курортной инфраструктурой.  Но основная масса комплексов, представленных сегодня на продажу, получает за возможности развлечений максимум двойку, а чаще единицу или вовсе ноль. Не говорим про комплексы, расположенные в километрах от моря и курортов – покупка апартамента там это скорее тест на вменяемость. Но есть и другие многочисленные примеры отсутствия инфраструктуры развлечений как таковой.

    К настоящему моменту мы рассмотрели два важнейших критерия, которые надо учитывать при выборе недвижимости на море в Болгарии – местоположение и наличие/доступность инфраструктуры. На самом деле эти две темы неисчерпаемы и продолжать можно долго, но думаю, основные идеи понятны. Так что перейдем к третьему важнейшему критерию – гарантии поддержки и управления комплексом, гарантии обслуживания.

Обслуживание и управление комплекса

  О существовании такого вопроса многие покупатели недвижимости за рубежом даже и не подозревают, а его важность понимают очень немногие. Между тем, недооценка этого критерия при выборе недвижимости чревата серьезными проблемами и неприятными неожиданностями вроде ненаполненного водой бассейна или невывозимых неделями мусорных контейнеров.
Объясняю:

-         Это дома, у себя, все ясно и понятно – кому платить за ток, кому за воду, кто убирает подъезд и подметает двор, кто поддерживает зеленые насаждения и обслуживает бассейн при его наличии. А за рубежом, в Болгарии? Куда бегать платить счета? К кому обращаться, с кем договариваться?

-         Про бассейн и прочую общую инфраструктуру комплекса: кто платит? Что за вопрос, разумеется собственники! Просто, да не очень.

Собственников, в зависимости от размеров комплекса, от нескольких десятков до сотен и тысяч, они из разных стран и не живут в Болгарии на море постоянно. Некоторые даже не каждый год приезжают, некоторые не приезжают вообще. А платить надо, то есть кто-то должен обеспечить функционирование инфраструктуры комплекса вне зависимости от приездов или неприездов отдельных собственников.
Это основные моменты, из которых следует, что должна быть некая управляющая компания, собирающая с жильцов определенную годовую плату и решающая все вопросы по функционированию комплекса – охрану, озеленение, уборку территории и подъездов, оплату счетов комплекса в целом и отдельных апартаментов. Плюс бассейн (-ы), вывоз мусора, решение коммунальных проблем, текущий и капитальный ремонты и т.д. без края, вопросов множество и все они требуют внимания и решения.
    По болгарскому законодательству при покупке нужно обязательно заключить договор с обслуживающей фирмой. Обычно это сама фирма-застройщик или ее дочерняя компания, хотя в последнее время появились и независимые управляющие компании. Так в чем же проблема, спросите? Проблема опять в скучных цифрах и надоевшей наверняка экономике.

  Уточню: его не будет не сразу. Сначала застройщику надо продать все или почти все апартаменты в комплексе, и пока это не случилось сам застройщик, пусть и в убыток, будет заниматься обслуживанием и управлением. Но как только „час Х” настанет – все, уважаемые, извините. Переходим на рыночные отношения! А это значит, что не 6 евро/м2 в год, а для начала 15, а там посмотрим. А что посмотрим-то? Вот Эмералд например изначально поставил 12 евро/м2 официально, а с прочими платежами все 18. А в этом году разослал письма – „просчитались мы, давайте 24 официально”, соответственно реально будет выходить все 30. Или за студию в 50м2 надо будет заплатить 1500 евро в год.
            Реальная собираемость платы за обслуживание низкая, как писал выше. Стоимость обслуживания определяется из практики. А она такова, что в маленьких комплексах реальная, рыночная плата за обслуживание должна составлять не менее 25 евро/м2 в год, что дорого. Если вы думаете, что покупая дешевый апартамент и обслуживание будет дешевое – а, собственно, почему? Затраты ведь одни и те же. Так что купив апартамент за 25 000 евро платите обслуживание 2000 в год – сэкономили, браво.

    Исключение, т.е. реальное качественное обслуживание при низкой его цене (не выше 12 евро/м2) может быть в двух случаях:

1.    В комплексе, помимо апартаментов, есть отели. Так, как в Мариотте на Арубе или Атлантисе на Багамах. Ну а поближе – как в Елените, в комплексе Роял Клуб Виктория, куда помимо апартаментов Атриума и Андалузии и домов Вилл Романа входят два больших отеля, с которых, собственно, курорт и начался. Секрет тут простой – для обслуживания апартаментов не надо создавать новую управляющую компанию и нанимать отдельно персонал, охрана была и у отелей, как и дворники и уборщицы, как и менеджмент. Соответственно, дополнительные к отелям затраты на обслуживание апартаментов в этом случае минимальны и плата за обслуживание может быть разумной.

2.    Другой вариант – когда создана действительно мощная сеть комплексов с большим числом апартаментов. Пример – Форт Нокс с его десятком комплексов и тысячами апартаментов. Соответственно создается единая обслуживающая компания с общим управлением и персоналом, за счет чего себестоимость в расчете на 1 апартамент значительно снижается. Результат – очевидно качественное обслуживание (сам провожу каждое лето в комплексах Форт Нокса – потому знаю) при нормальной цене за услуги.

    Исключений, как видите, раз-два – и обчелся. Мало. И если вы приобрели апартамент в комплексе, который под эти исключения не попадает – „попадаете”, соответственно, вы. Варианта развития два: или обслуживание прекращается (примеры уже в наличии) или его цена вырастает в разы с непонятным максимумом и еще более непонятной собираемостью платы при новых расценках. В первом случае проживание в комплексе становится невозможным, во втором владение апартаментом становится слишком накладным.

            Недвижимость сегодня второй по популярности после банковских депозитов способ сохранения средств. А нынешний финансовый кризис показал, что вложенные в правильную недвижимость средства оказываются зачастую сохраннее доверенных банкам. Кроме того, если возьмете цены на правильную недвижимость пяти-семи летней давности то убедитесь, что доходность от вложений в нее выше доходности по банковским депозитам, несмотря ни на какие кризисы.  Во всех этих правильных рассуждениях есть один отмеченный курсивом момент – недвижимость для инвестиций должна быть правильная. Так какая же она, правильная недвижимость?

1.    Недвижимость, спрос на которую будет всегда
Для этого должна быть вечная идея, порождающая спрос – в нашем случае это море, солнце, пляж и отдых. Тема – вечная, это факт.

2.    Недвижимость, которая хорошо поддерживается и обслуживается
Если через 5-7 лет клумбы и газоны будут заброшены, штукатурка начнет обваливаться, а двери подъезда покосятся, держась на одной петле – цена такого „добра” будет невысока. Соответственно – читайте выше пункт про обслуживание и управление. Оно гарантированно должно быть, и не только в момент покупки, но и через 5-7 лет!

3.    Недвижимость, число аналогов которой ограничено природными или другими факторами
Ограничено как максимально возможное количество, вот есть сегодня например 3000 таких апартаментов – и все, больше аналогов нет и быть не может! Иначе цена расти не будет, так как рынок этого не допустит, постоянно „подпитывая” предложение новыми и новыми аналогичными объектами. Всегда будут желающие отдыхать на первой линии с видом на море и выходом на хороший пляж. А число таких объектов ограничено самой природой: первая линия одна, другой нет и не будет, пляжей не так много, а хороших пляжей попросту мало. Иначе говоря, покупая апартамент например в Андалузии, Виллах Романа или Панораме Форт вы гарантируете себе последующую ликвидность своего приобретения. Всегда, действительно ВСЕГДА найдется желающий купить себе недвижимость именно там – потому, что для этого есть объективные природные предпосылки в виде моря и хорошего пляжа с гарантированным быстрым доступом. 

   А какие шансы даже не на рост цены, а просто на ликвидность без потерь у комплекса на 5-10 линии? Или у стоящего в километрах от моря? Там всегда будет избыток предложения, а на любой рост цен будет немедленный ответ в виде строительства новых подобных комплексов – места ведь хоть отбавляй, никаких ограничений природа не ставит, а разница между 9 и 11 линиями уже „не ловится”. Так что приобретая недвижимость без разумного пешего доступа до хорошего пляжа вы покупаете неликвид! Это надо четко понимать, что бы вам не говорили, какие фантастические перспективы не разрисовывали и какими бы „торжественными плясками” строительство такого комплекса не обставлялось. Нет пешего доступа к хорошему пляжу – все, НЕЛИКВИД, диагноз без вариантов. Почему? Да просто потому, что отсутствуют потребительские свойства, делающие такое приобретение осмысленным. На море едут с конкретной целью! И если осуществление этой цели затруднено или невозможно – значит объект не имеет потребительских свойств и такая покупка бесполезна вне зависимости от цены. Удивительно, но такую элементарную истину не воспринимают многие покупатели, выкидывая свои деньги в прямом смысле на ветер – не на морской, а на степной. Пытаясь понять логику, слышал как правило один ответ – „дешево, потому и покупаю”.  В ответ поднимаю с земли камушек и предлагаю купить за 1 стотинку. Не берут – „а зачем мне этот камень?”. Так ведь дешево, всего одна стотинка! Ты же купил за 20000 евро то, что не полезнее этого камня!  Такая вот простая логическая цепочка.

    Рост цен на "неликвиды" если и возможен, то максимум в рамках инфляции, что скучновато. Так что покупаете такой объект только для себя, лично попользоваться, с сомнительным удовольствием от такого пользования. Причем пользование далеко не бесплатно – ежегодные налоги и  обслуживание, ремонты, мебель, оборудование, расходные материалы....  Дальше – продажа, долго, нудно и с потерями. И зачем это все было? За сумму потери наверняка можно было бы те же годы отдыхать в хорошем отеле на 1 линии, при этом безо всяких проблем.
            Вывод: покупка недвижимости на курорте, в нашем случае на море в Болгарии, может быть хорошей инвестицией, при этом доставляющей удовольствие себе и семье от увлекательного и полезного для здоровья ежегодного отдыха. Поотдыхали – надоело – продали. А может быть потерей той или иной суммы без получения удовольствия, эту потерю компенсирующего.    

  Выбор стоит между:
- покупкой подороже, с пешим доступом на хороший пляж, с развитой инфраструктурой и хорошим обслуживанием и
- покупкой подешевле, с транспортным доступом куда-то в сторону моря, без нормальной инфраструктуры отдыха и развлечений и непонятной перспективой ослуживания.

Здесь скупой не „платит дважды”, он попросту выкидывает деньги на ветер.  Впрочем - вам решать, многие обязательно хотят проверить правильность прочитанного на собственном опыте и лично наступить на все разложенные грабли.

            Варианта два – покупка для сдачи в аренду или покупка для перепродажи. Обе „темы” имеют право на жизнь, но чтобы такой бизнес приносил что-то, кроме проблем и головной боли, он должен быть организован должным образом.
1.    Покупка для сдачи в аренду.
Сразу скажу: покупка одного апартамента с целью его сдачи в аренду и получения от этого дохода - действие бесперспективное абсолютно.

             Сдача одного-двух апартаментов, да еще не самостоятелно, а через болгарскую управляющую компанию, даст доходность в лучшем случае 1-2% стоимости, или не даст ничего в случае обычном и самом распространенном. Разумеется, мои слова кардинальным образом противоречат тому, что вам будут обещать агентства недвижимости или застройщики некоторых комплексов и вам решать, кому верить. Жизнь по идее  должна была бы научить вас верить в минимальный вариант – но как знаете, я не настаиваю.
 Цена аренды двухкомнатного апартамента на первой линии, например в комлексе Атриум, может достигать 150 евро/день. В Панораме – 100 евро. Продолжительность сезона сдачи – не более 90 дней. Подальше от моря, но все же с возможностью доступа – цены в два-три раза дешевле. В комплексах, которые находятся  в километрах от моря вероятность сдачи в аренду равна нулю вне зависимости от цен (если найти чудака на покупку там еще возможно, то на отдых – исключено абсолютно).