|
Оценка характеристик комплекса ведется на основе коэффициентов:
1. Местоположение по отношению к морю и пляжу
1.1 Тип пляжа
Описание характеристики
|
Коэффициент
|
Песчаный пляж, не менее 500 м. и шириной минимум 15 м.
|
10
|
Песчаный пляж, не менее 200 м.
|
7
|
Песчаный пляж, не менее 50 м.
|
4
|
Пляж, песок/камни, с возможностью захода в море
|
2
|
Отсутствие доступного пляжа
|
0
|
1.2 Расположение комплекса по отношению к пляжу
Описание характеристики
|
Коэффициент
|
Первая линия с прямым выходом на пляж
|
5
|
Пеший доступ до пляжа не более 10 мин.
|
3
|
Пеший доступ до пляжа не более 30 мин.
|
1
|
Доступ до пляжа транспортом
|
0
| Общий коэффициент по характеристике «Местоположение по отношению к морю и пляжу» определяется умножением коэффициентов из таблиц п.1.1 × 1.2
2. Доступная инфраструктура
Описание характеристики
|
Баллы
|
Просторная территория с променадом
|
4
|
Бассейны, из расчета минимум 1 на 150 апартаментов
|
3
|
Боулинг
|
2
|
Теннискорт
|
1
|
Аквапарк
|
3
|
СПА реально действующее
|
1
|
Мини-гольф
|
1
|
Конная база
|
2
|
Ночной клуб или пиано-бар, реально действующие
|
1
|
Рестораны и бары, реально действующие
|
2
|
Продуктовый магазин
|
2
|
Интернет
|
1
|
Кабельное телевидение
|
2
|
Остановка у комплекса с движением автобусов по расписанию
|
3
|
Аниматоры, детские дневные группы
|
2
| Коэффициент по характеристике «Доступная инфраструктура» определяется суммированием баллов из таблицы.
3. Обслуживание и управление комплексом
Описание характеристики
|
Коэффициент
|
Гарантированное обслуживание и управление. Управляющая компания оплачивает коммунальные счета, налоги собственников апартаментов, решает вопросы приглашений, трансферов и проч., цена не выше 12 евро/м2 в год
|
4
|
То же, но цена обслуживания выше 12 евро/м2 в год
|
3
|
Сезонное обслуживание и управление без предоставления дополнительных услуг (при наличии гарантий последующего обслуживания)
|
2
|
Отсутствие гарантий обслуживания на перспективу (комплекс менее, чем 150 апартаментов, не входит в сеть и не является частью структуры отель/апартаменты)
|
1
|
Действующий комплекс, обслуживание и управление в котором не организовано
|
0
| Общий коэффициент качества комплекса определяется умножением трех вышеперечисленных коэффициентов.
Нетрудно заметить, что общая оценка комплекса, от которого нет реального пешего доступа до песчаного пляжа будет равна нулю. В статье «Критерии выбора курортной недвижимости в Болгарии», на основе которой и созданы данные таблицы, вы найдете соответствующие разъяснения.
Далее следует несколько примеров оценки. В примерах приводятся только комплексы, представленные на сайте www.bginfo.ru , но методика в принципе применима к любому проекту курортной недвижимости на болгарском побережье.
1. Коэффициент «Местоположение по отношению к морю и пляжу» 10 (песчаный пляж >500 м ) * 5 (прямой выход на пляж) = 50
2. Коэффициент «Доступная инфраструктура» = 4+3+2+1+3… — все приведенные в таблице элементы в комплексе имеются, итого = 30
3. Коэффициент «Обслуживание и управление комплексом» = 4, обслуживание и управление гарантировано (Атриум и Андалузия входят в состав мини-курорта «Роял клуб Виктория» с комплексом Виллы Романа и отелем «Роял Парк») при цене обслуживания 8 евро/м2 в год.
Итого по комплексам Атриум и Андалузия: 50 × 30 × 4 = 6000 — максимально возможный коэффициент. Побывав лично и посмотрев комплекс своими глазами вы сможете убедиться, что в данной оценке нет ни капли преувеличения!
1. Коэффициент «Местоположение по отношению к морю и пляжу» 7 (два небольших пляжа общей протяженностью 200 м) * 5 (прямой выход на пляж) = 35
2. Коэффициент «Доступная инфраструктура» = 22 по набору пунктов
3. Коэффициент «Обслуживание и управление комплексом» = 3, обслуживание и управление гарантировано при цене обслуживания выше 12 евро/м2 в год.
Итого по комплексу Эмералд: 35 × 22 × 3 = 2 310
При всей помпезности и массированной рекламе, Эмералд явно уступает по своим потребительским свойствам Атриуму и Андалузии: пляжные условия гораздо скромнее, инфраструктура значительно беднее, а обслуживание дорого. Тем не менее, Эмералд — отличный комплекс и оценка в более чем 2300 баллов абсолютно достойная.
1. Коэффициент «Местоположение по отношению к морю и пляжу» 10 (песчаный пляж >500 м) * 3 (доступ < 10 минут пешком) = 30
2. Коэффициент «Доступная инфраструктура» = 14 по набору пунктов
3. Коэффициент «Обслуживание и управление комплексом» = 4, обслуживание и управление гарантировано при цене обслуживания ниже12 евро/м2 в год.
Итого по комплексам «Корона Форт» и «Империал Форт»: 30 × 14 × 4 = 1 680
Это комплексы на второй линии, они скромнее чем комплексы, описанные выше, но и цена апартаментов там ниже. По соотношению цена/качество, когда бюджет не позволяет рассматривать комплексы на первой линии, это удачный выбор.
1. Коэффициент «Местоположение по отношению к морю и пляжу» 10 (песчаный пляж >500 м ) * 3 (пеший доступ на пляж менее 10 мин.) = 30
2. Коэффициент «Доступная инфраструктура» - все приведенные в таблице элементы в комплексе имеются, итого = 30
3. Коэффициент «Обслуживание и управление комплексом» = 4, обслуживание и управление гарантировано при цене обслуживания 8 евро/м2 в год.
Итого по комплексу «Виллы Романа»: 30 × 30 × 4 = 3600
Отличная оценка для комплекса на 2 линии. Комплекс входит в состав одного мини-курорта вместе с Атриумом и Андалузией. Разница в их оценке (6000 × 3600) определяется только положением Атриума и Андалузии на 1 линии, соответственно моментальным доступом на пляж и наличием роскошных морских видов из апартаментов. Но и разница в цене ощутимая — стоимость м2 в Виллах Романа почти в два раза ниже! А в принципе, при бюджете в 80..100 тысяч евро варианта удачнее, чем апартамент в Виллах Романа по болгарскому побережью сегодня найти трудно.
New Alan Consulting LLP — БГ Инфо ЕООД, 2009
|
